Buyer's Guide
맨하탄 부동산 구매 과정이 독특함으로 바이어가 아셔야 돨 정보를 소개해 드리고자합니다.
여러분의 아파트 구매를 결정하신 후 제일 먼저 경험이 풍부한 맨하탄 전문 에이전트를 정하시는 것이 우선입니다.
시작 하기전 먼저 맨하탄 residential 부동산 종류의 outline 을 말씀드리면 Cooperative, Condominium, Condo-op, 과 Townhouse(Single & Multi-family) 로 크게 분류 됩니다.
Preparation
제일 먼저 모게지 부로커나 은행을 선정하시고 loan pre-approval 을 얻어 놓으심으로 여러분이 원하시는 매물을 찾으셨을때 구매력을 향상시키며 확신을 가지시고 신속하게 deal 을 진행하실수 있습니다. Mortgage pre-aproval 을 준비하심으로 우선 적으로 Seller 에게 확신을 심어주실수 있으며 여러명의 구매자 와 경쟁이 될경우에 도움이 될수 있습니다.
다음으로는 경험있는 맨하탄 전문 부동산 변호사 를 선정하시는 것 입니다. 특히 맨하탄은 부동산 법 과 Seller 들도 매우 까다롭고 종종 시간적으로 쫒기는 경우가 많으므로 변호사의 역활이 매우 중요합니다.
원하시는 아파트를 정하시기 전에 집 값의 10 % Deposit 금액을 즉시 Down payment 로 유동화 할수 있는 준비를 해놓으시기 바랍니다. 간혹 Contract 을 sign 하시고 10% down payment 를 늦에 준비해서 Deal 을 경쟁자에게 빼앗기는 경우도 있습니다.
Co-op 을 구매하실 경우 주의 하셔야 할 점은 구매자의 월간융자금 상환금액과 관리비가Gross 월 소득의 25 -30 %(Front Ratio) 한도 를 넘지 않으며 월간 전체 부채 비율이 35 -40 % (Back Ratio)를 넘지 않는 한도 내에서 구매 Budget 를 정하시는 것이 좋습니다. 고객분 중 모게지 융자 승인은 다 받아 놓으신 상태에서 Co-op Board 에서 승인을 몾 받으셔서 Deal 이 깨어지는 경우도 있습니다. 이러한 이유 때문에 Offer 를 넣으실때 Seller 측에서
Buyer 로 부터 Bank Statement 와 제반의 Financial Statements 등 민감한 재정 서류들을 요구할수 있으므로 미리 준비 해 놓으시는 것이 시간 과 경비를 줄이시는데 많은 도움이 되실것 입니다. 이러한 Confidential 한 서류들을 잘 관리할수 있는 Agent 의 선정도 중요합니다.
물론 여러분의 Credit Score 도 매우 중요한부분임으로 미리 크레딧 카드의 Balance 를 줄여놓으시는 것도 중요합니다.
Guidelines to finding your home
작지만 여러 지역으로 나누어진 맨하탄 부동산 구매는 먼저 지역, 가격, size, 소유권 형태(co-op, condo, or townhouse) 및 부대시설 여부를 결정하신후 한 명의 agent 를 정하시는 것 이 도움이 됩니다. 맨하탄의 모든 브로커 와 agents 들이 모든 리스팅 을 보여드릴수 있으므로 여러명의 agent 와 집을 보실경우 브로커간 혼선이 있을수 있으며 시간도 지연될수 있습니다. 한명의 agent 와 관계를 맺음으로 새 매물이 나올경우 고객에게 신속히 전달할수 있는 이점이 있습니다. Agent 에게 고객님의 원하시는 조건을 구체적으로 요구 하신후 스케줄을 잡으실 시간대는 특별한 경우를 빼고는 주중 낮시간 때가 좋습니다. 물론 주말이나 open house 를 고르실수도 있지만 주중 낮시간의 경우 혼잡을 피하고 원하시는 부분을 꼼꽁하게 챙기실수 있습니다,
Once you identify the property - The purchase
원하신는 매물이 결정 되면 먼저 구두로 고객님의 agent 에게 말씀하시고 agent 는 상대 브로커에게 서면으로 연락 합니다. 고객님의 agent 는 Offer 에 가격,down payment 액수, amount of financing, included/excluded personal property (예, window treatment, lighting fixtures, etc.), closing 날짜, 고객님의 현제 소득, 재정상태, 자산 과 부채 내역 을 첨부합니다. 고객님의 Offer 가 Seller 에 의해 구두로 승락("Addepted") 되면 고객님의 agent 가 seller 의 브로커나 변호사에게 알리고 상대측 변호사로 부터 계약서 초안이 돌아 옵니다.
여기서 염두에 두실점은 buyer 측에서 sign 한 계약서 초안과 계약이 성사되는 모든 네고 과정이 끝나고 최종으로 완성된 계약서에 buyer 와 seller 의 sign 이 되어서 buyer 에게 돌아오는 순간까지 seller 는 계약을 취소할수도 있으며 어느 다른 누구와도 새로운 계약을 채결할수 있기때문에 buyer 변호사와 agent 의 신속한 업무능력이 중요한 이유입니다.
계약 과정에서 고객님의 변호사는 아파트에대한 "financial" 과 빌딩에 대한 "issues" 들에대한 "Due diligence"(실사과정) 을 거쳐 고객님의 최종 sign 과 10% down payment 를 상대 변호사에게 보내고 상대측의 sign 을 거쳐 계약이 성립됩니다. 계약서 한부는 buyer 와 모게지를 신청할경우 융자 브로커에게도 한 부를 보냅니다.
계약이 완료 되면 즉시 모게지 브로커에게 연락하여 융자 신청에 들어가고 제반 서류를 신속히 융자 브로커에게 전달하셔야 합니다. 융자 신청에서 최종 승인까지 보통 45 일 정도 걸리므로 신속히 처리하셔야겠습니다.
융자가 처리되는 기간중에 고객님의 agent 가 해야할 매우 중요한 과정은 Co-op Board application package 를 준비하는 것 입니다. 보통 계약이 성사된 후 10 일 안에 agent 는 building management company 로부터 purchase application form 을 받아서 고객에게 전달할 의무가 있습니다. 또는 융자 승인 이 나온후 3일 내에 Board application package 를 완성하여 제출할 의무가 있습니다. Board application package 에는 최소한 다음의 사항들을 기제하여야 합니다: Personal & Business referral letters, Employment verification letters and/or Pay Stubs, Bank verification or brokerage statements, Net worth statement,
two-years tax returns, and mortgage application and statement.
고객님의 agent 는 이런 제반사항들을 꼼곰히 검토한후 서식과 격식에 맞추어서 building management office 에 제출하여야 합니다. 제출된 서류는 검토된 후에 스케줄된 board meeting 날짜에 appointment 가 정해집니다. building 마다 board meeting 이 다르기 때문에 고객님의 agent 를 통해 board meeting 스케줄을 알아보고 준비 하셔야 합니다. Board interview 이후 보통 3일안에 결과를 고객님의 agent 를 통해 알려줍니다. 경우에 따라서는 3일보다 더걸릭수도 있습니다. Board 승인후 고객님의 agent 는 고객님의 변호사에게 통보하고 closing 날짜를 정하는데 보통 2 주 정도 예상하시면 됩니다.
Prior to closing - The Inspection
이경우는 일반 부동산 closing 과 비슷합니다. 보통 closing 하루 전에 고객님의 agent 와 seller 가 집을 비운후 inspection 하시면 되고 모든 appliance 들이 잘 작동 되는지 점검하시면 됩니다.
The closing
Closing 에 가시기 전 준비할 점들은 운전 면허증 또는 여권을 필히지참하시고 last minute adjustment 에 대비해서 checkbook 과 변호사가 준비해오라고 한 Certified check 을 가지고 하시면 됩니다.
Co-op & Condo-op 의 경우 대부분의 closing 은 building management office 에서 이루어집니다. Closing 에는 buyer, buyer 변호사, seller, seller 변호사, 은행 변호사, managing office 에서 transfer officer, seller & buyer agent 등이 참석하며 수많은 제반 서류에 sign과
은행에서의 fund transfer 가 이루어 짐과 동시에 아파트 열쇠를 받음으로 계약이 성사 됩니다.
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