코압 과 콘도 개념과 차이점

맨하탄 주거용 개인소유 부동산 은 주로 Coopratives(코압) 과 Condominium(콘도미니엄) 으로 이루어져 있으며 소수의 일반 하우스형태(Townhouses or Brownstones) 로 이루어져 있습니다.

맨하탄에서 주택을 구입하시고자 할때 코압 과 콘도에 대한 지식을 잘 알면 많은 도움이 되리라 생각되어 설명을 드리고자 합니다.

Cooperatives (코압 아파트)

대부분의 뉴욕커 들에게는 Cooperatives(코압:Co-ops) 이 낮설은 단어가 아니지만 뉴욕이 처음이신 분들에게는 매우 생소하리라 생각 됩니다.  맨하탄 주거용 아파트의 75 -80 % 가 코압으로 이루어 져 있으며 나머지 20 - 25% 는 Condominium(콘도) 와 소수의 타운하우스로 이루어 집니다. 이 말은 고객분들 께서 코압의 개념을 잘 이해하실경우 맨하탄에서 집을 고르실때 더 넓은 범위의 선택을 하실수 있으며 수요와 공급의 법칙에 의해 가격면에 있어서와 구매 예산을 정하실때 이점이 있습니다.

코압의 전체 빌딩의 소유주는 각 unit 의 소유주로 구성된 것이 아니고 코압 corporation 의 소유로 되어있습니다. 각 개인 unit 의 입주자들은 아파트 개인 unit 의 실질적("Real") 소유주가 아니고 각개인이 살고 있는 unit 에 해당하는 지분("Shares") 을 소유하는  독점적 소유 장기(long-term)임차(Proprietary Lease)인 인 것 입니다. 코압의 경우  코압 Corporation 이 빌딩에 대한 모기지를 갖고 있습니다. 따라서 코압 Corporation 이 빌딩 전체에 대한 모기지, 보험료, 재산세및 빌딩관리에대한 제반 경비와 관리인 인건비를  담당합니다(경우에 따라서 모기지를 다 pay-off 한 빌딩도 많음). 따라서 각 unit 의 소유주(tenant-owner 혹은 주주{Shareholder} 들은 각각 자기가 갖고 있는 지분에 비례한 액수를 내는것 입니다. 각 unit 은 크기가 같고 구조가 같을지라도 층수 와 방향에 따라 다르므로 각 unit 이 소유한 원 지분이 다를수 있습니다.

Co-op 을 사실때 고려해야할 중요한 요소들

- Co-op service 의 질과 안정성이 최고로 유지되고 있는지.

- 각 co-op 빌딩 은 각각 다른 세제 혜택구조 로 되어 있습니다.  따라서 구입하시기 전 각 

   주당 세제 환급 % 를 확인 한시고 관리비도 확인 하시는 것이 좋습니다.

- Co-op 마다 미니멈 다운페이먼트 규정이 다르기 때문에 이점도 숙지하셔야 합니다.

   일반적으로 20-50 % 의 다운페이먼트를 준비하셔야 합니다.

- Co-op 은 콘도와 달리 구매계약이 성립하고 융자도 허가가 나와도 최종적으로 co-op

   corporation 의 이사회의 승인을 통과 해야합니다.  모든 co-op 의 규정이 다르고 까다롭

   기 때문에 이점이 co-op 매매의 가장 큰 걸림돌이 될수 있습니다. 또한 자기 unit 일지라도

   rent 를 줄 때에도 이사회의 승인을 반드시 받아야 합니다.

- 대부분의 Co-op 은 investor 용도로는 허가가 안 나오는걸로 아셔야 합니다.

condominiums(Condo)

콘도미니엄(콘도) 는 일반 미국의 다른 지역의 콘도 개념과 거의 동일 하지만 뉴욕만의 독특한점은 나중에 설명드리겠습니다. 콘도는 일반 개인 집과 같은 부동산 입니다. 각 개인 소유주의 unit 집 문서가 있으며 부동산이기 때문에 각 unit 별로 별도의 재산세가 부과 됩니다.

관리비 는 co-op 의 관리비와 비슷 하지만 재산세 와 모기지는 포함되지 않습니다.

콘도미니엄 의 장점

- 융자 얻기가 co-op 에 비해 훨신 쉽습니다. 얼마 전 까지만 하여도 구매가격의 90 % 까지

   융자가 가능하였습니다. 금융위기후 각 은행마다 융자기준이 다르므로 구매 결정을 하시

   전에 모기지 전문과와 상의 하셔야 합니다.

- 콘도 Management 로 부터 허가 얻기가 co-op 에 비해 훨시 수월합니다.

- 투자욯으로 전환이 쉽습니다.

- 콘도는 미국시민이 아니라도(외국인) 구매가  가능합니다. 코압은 이런경우 매우 까다롭습

   니다.

일반적으로 콘도가 코압 보다 여러가지 조건상 가격면에서 더 비쌉니다. 먼저 맨하탄에는 코압 보다 콘도 빌딩수가 훨신 적으며 구매 과정이 쉽고 전체적인 관리비(세금포합)도 코압보다 저렴하기 때문입니다.

더 상세히 알고 싶으시면  전화 646-275-6180 (C) 이나 e-mail: aspenkim@gmail.com

연락하여주시기 바랍니다.